Ristrutturare casa

Risparmierai dal confronto voce per voce, standotene comodamente a casa.

Nel 2026 restano attivi tre incentivi, tutti allineati sulle stesse percentuali: il Bonus Ristrutturazioni, l’Ecobonus per la riqualificazione energetica e il Sismabonus per la messa in sicurezza antisismica. La detrazione è del 50% per l’abitazione principale e del 36% per gli altri immobili, su un massimale di 96.000 euro per unità immobiliare, ripartita in dieci quote annuali. Si aggiunge il Bonus Mobili al 50% su un tetto di 5.000 euro, vincolato a un intervento già avviato.

Va corretta un’informazione che circola ancora e che cambia completamente la pianificazione finanziaria: cessione del credito e sconto in fattura sono stati aboliti nel 2024, e il Superbonus al 110% non è più attivabile per nuovi interventi. Non esiste più nessuna forma di beneficio immediato.

La conseguenza è la capienza fiscale. Su 60.000 euro di lavori sull’abitazione principale la detrazione vale 30.000 euro, cioè 3.000 euro all’anno per dieci anni: serve un’IRPEF lorda annua almeno pari a quella cifra, e la quota non utilizzata in un anno è persa. È il calcolo da fare con il commercialista prima di firmare il contratto.

Resta obbligatorio il bonifico parlante, con causale, codice fiscale di chi detrae e partita IVA dell’impresa: un bonifico ordinario fa perdere la detrazione anche a lavori regolarmente eseguiti.

Chi ha già deciso di intervenire ha una ragione concreta per non rimandare oltre dicembre: dal 1° gennaio 2027 le aliquote scendono al 36% e al 30%.

I lavori di manutenzione ordinaria comprendono gli interventi edili in cui non varia la grandezza o la posizione dei vani dell’immobile.  Le strutture non vengono modificate nella sostanza ma migliorate, la cosa importante è che non varino le misure della casa. Il criterio è questo: si ripara o si sostituisce ciò che già esiste — finiture e impianti — senza toccare la struttura né la distribuzione degli spazi. Rientra nell’edilizia libera, quindi non serve alcuna pratica in Comune. Qualche esempio:

• l’installazione di un impianto di aria condizionata
• la revisione e il miglioramento degli impianti elettrico e idraulico
• l’installazione dei serramenti;
• la tinteggiatura e il rifacimento di intonaci e finiture;
• il miglioramento degli impianti elettrici o idrici esistenti.

Sugli interventi esterni serve una precisazione, perché è il punto in cui si sbaglia più spesso. La ritinteggiatura della facciata o la sostituzione della pavimentazione esterna restano manutenzione ordinaria solo se si impiegano materiali con le stesse caratteristiche di colore e fattura di quelli sostituiti. Se cambiano colore, materiale o aspetto, l’intervento cambia natura e richiede una pratica. Il rifacimento del tetto, quando tocca la struttura o l’isolamento, ricade nella manutenzione straordinaria.

In zona vincolata o in centro storico le regole si stringono ulteriormente e può servire l’autorizzazione paesaggistica anche per interventi che altrove sarebbero liberi. La verifica va fatta sul regolamento edilizio del proprio Comune, non su una regola generale.

La manutenzione straordinaria comprende le opere necessarie a rinnovare o sostituire parti anche strutturali dell’edificio, e a realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. La condizione è che non venga modificata la volumetria complessiva né la destinazione d’uso.

Richiede la CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, che va firmata da un tecnico abilitato. Quando l’intervento riguarda parti strutturali serve la SCIA. Alcuni esempi:

• spostamento o costruzione di pareti divisorie interne;
• frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, purché non cambi la volumetria complessiva né la destinazione d’uso;
• realizzazione o integrazione dei servizi igienico-sanitari;
• consolidamento della struttura dell’immobile o anche il rifacimento;
• sostituzioni di infissi;
• interventi di ripristino della facciata;

In questi casi bisogna richiedere, prima di poter iniziare i lavori,  la pratica edilizia al Comune. Avviare un cantiere senza titolo espone a sanzioni e, cosa che pesa altrettanto, fa perdere il diritto alle detrazioni fiscali sull’intero intervento.

Nel caso di grandi opere, la struttura interna ed esterna della casa viene modificata. Capita quando vogliamo aggiungere una camera, oppure quando vogliamo costruire un edificio adiacente. In questi casi la concessione edilizia che va presentata al comune prima dell’inizio dei lavori.

Il Sismabonus è la detrazione per gli interventi di messa in sicurezza antisismica, ed è stato prorogato dalla Legge di Bilancio 2026 con le stesse aliquote degli altri bonus edilizi: 50% per l’abitazione principale e 36% per gli altri immobili, su un massimale di 96.000 euro per unità immobiliare, ripartito in dieci quote annuali.

Rispetto al passato è cambiato un meccanismo importante. Dal 2025 sono state eliminate le aliquote maggiorate — il 70%, l’80% e l’85% legati al miglioramento di una o due classi di rischio sismico — e con esse è caduto anche l’obbligo di dimostrare il salto di classe. Oggi si applica un’unica percentuale, ma gli interventi devono rispettare i criteri di progettazione antisismica delle NTC 2018 ed essere asseverati da un professionista abilitato.

Resta attivo anche il Sismabonus acquisti, riservato a chi compra un’unità in un edificio demolito e ricostruito in chiave antisismica nelle zone a rischio 1, 2 e 3.

Non sono invece più disponibili le modalità di fruizione che erano state introdotte negli anni scorsi:

• la ripartizione in 5 rate: oggi la detrazione si recupera sempre in 10 quote annuali;
• lo sconto in fattura e la cessione del credito all’impresa o a un istituto di credito, aboliti dal 2024.

Fino al 2024 le percentuali erano differenziate in base al miglioramento della classe sismica. Le riportiamo solo come riferimento storico, perché non sono più applicabili:

• interventi che non apportano miglioramenti della classe sismica, 50% ;
• interventi che apportano il miglioramento di una classe sismica, 70%;
• interventi che apportano il miglioramento di due classi sismiche, 80%;
• condomini che apportano il miglioramento di due classi sismiche, 85%.

Ristrutturare casa è quasi un obbligo quando la struttura ha bisogno di essere messa a norma. E’ un’opportunità quando gli incentivi sono tali da ricevere in cambio un valore inaspettato. E’ un investimento poiché la ristrutturazione accresce il valore immobiliare. La ristrutturazione della casa può migliorare la vivibilità in più modi:

• incrementando lo spazio: basta ad esempio la rimozione di un muro divisorio;
• migliorando la bolletta energetica: istallando pannelli fotovoltaici, oppure un impianto di riscaldamento a pavimento;
• guadagni metri rendendo vivibile il sottotetto e inserendo una scala di accesso comoda e spaziosa.

Per ristrutturare la tua casa, servono esperti che sanno cosa fare e come farti ottenere gli incentivi fiscali. Meglio non improvvisare quando la complessità è tale da rendere impossibile  ottenere ciò che si desidera fatto bene e con un costo adeguato alle proprie finanze.