Il panorama edilizio italiano si appresta a vivere una significativa svolta con l’entrata in vigore, il 30 maggio, del decreto-legge 69/2024, comunemente noto come “condono edilizio 2024” oppure semplicemente “decreto salva casa 2024”. Questo provvedimento introduce nuove misure di semplificazione volte a facilitare la regolarizzazione di quelle che vengono definite “lievi difformità edilizie”.
L’impatto di questa normativa è considerevole, con il potenziale di interessare oltre la metà del patrimonio immobiliare nazionale. Forse in questa affermazione ci sono più speranze che fatti, alla luce della retromarce sul Super bonus 110%.
Il decreto apre la strada alla sanatoria di numerosi interventi di trasformazione interna realizzati in assenza di regolare autorizzazione. Tra questi, rientrano modifiche quali l’adeguamento delle finestre, lo spostamento di tramezzi, la creazione di aperture non conformi ai permessi originari, l’installazione di verande e soppalchi, l’aggiunta di elementi strutturali non documentati, nonché variazioni nei dettagli architettonici.
Questa iniziativa legislativa si propone di affrontare una problematica diffusa nel tessuto edilizio italiano, offrendo una via di regolarizzazione per interventi minori ma tecnicamente abusivi.
Tutte le irregolarità sanate con il “decreto salva casa 2024”
Il “condono edilizio 2024” introduce un nuovo paradigma nella regolarizzazione edilizia, delineando tre categorie di irregolarità sanabili, ciascuna con un crescente grado di complessità.
In primo luogo, si affrontano le “difformità formali“, originate da ambiguità interpretative della normativa vigente. Queste riguardano principalmente la documentazione necessaria a dimostrare la legittimità dello stato attuale dell’immobile, offrendo una soluzione a situazioni spesso bloccate da cavilli burocratici.
La seconda categoria comprende le “difformità edilizie interne“, note anche come “tolleranze costruttive“. Queste irregolarità sono il risultato di interventi stratificati nel tempo, eseguiti senza le dovute autorizzazioni o segnalazioni. Il decreto riconosce la difficoltà di comprovare lo stato legittimo di tali modifiche, spesso risalenti a proprietari precedenti, e offre una via di regolarizzazione.
Infine, il provvedimento si occupa di quelle difformità che, pur potenzialmente sanabili all’epoca della loro realizzazione, sono diventate insanabili a causa della regola della “doppia conformità”. Questa norma, che richiede la conformità sia alle leggi vigenti al momento dell’intervento sia a quelle attuali, ha reso impossibile la regolarizzazione di molte modifiche parziali, seppur conformi agli standard urbanistici dell’epoca.
Questo approccio tripartito mira a sbloccare situazioni di stallo, offrendo una prospettiva di regolarizzazione a un ampio spettro di irregolarità edilizie minori.
Va subito detto che questo intervento ha l’obiettivo sia di sanare che di incassare o se vogliamo usare termini più accademici: di spingere l’economia e l’occupazione.
Quali sono modifiche del “decreto salva casa 2024” al Testo Unico Edilizia?
Il “decreto salva casa 2024” introduce modifiche mirate al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), ridisegnando il panorama normativo in diversi ambiti chiave.
In primis, il decreto rivede le disposizioni sull’edilizia libera, ampliando potenzialmente la gamma di interventi realizzabili senza necessità di autorizzazioni formali. Parallelamente, si ridefinisce il concetto di “stato legittimo degli immobili”, offrendo nuove prospettive per la regolarizzazione di situazioni pregresse.
Un’innovazione significativa riguarda il mutamento della destinazione d’uso per singole unità immobiliari, introducendo maggiore flessibilità in un ambito tradizionalmente rigido. Il decreto affronta anche la spinosa questione delle opere acquisite dal Comune in assenza di permesso di costruire o in difformità sostanziale, proponendo nuove soluzioni per questi casi complessi.
Le tolleranze costruttive vengono ridefinite, allargando i margini di accettabilità per piccole difformità. Forse la modifica più impattante riguarda il superamento del principio della “doppia conformità”, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, e nei casi di assenza o difformità dalla SCIA stessa.
Queste modifiche mirano a snellire le procedure, offrire maggiore certezza giuridica e facilitare la regolarizzazione di situazioni edilizie minori, pur mantenendo il controllo su interventi di maggiore entità.
Più edilizia libera con il condono edilizio 2024
Il “decreto salva casa 2024” amplia significativamente il perimetro dell’edilizia libera, modificando l’articolo 6, comma 1, del Testo Unico Edilizia. Questa evoluzione normativa permette di eseguire una serie di interventi senza necessità di titoli abilitativi o comunicazioni, semplificando notevolmente il processo per lavori considerati a basso impatto.
Tra le novità più rilevanti, si annoverano:
- La conferma degli interventi di manutenzione ordinaria come attività libera.
- L’installazione di pompe di calore fino a 12 kW senza iter burocratici.
- La rimozione di barriere architettoniche in regime di libertà operativa.
- L’introduzione delle Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA), estendendo la loro applicabilità non solo a balconi e logge, ma anche a porticati interni agli edifici.
Per quanto riguarda le VEPA, il decreto pone condizioni specifiche: non devono creare spazi chiusi permanenti, devono garantire una microaerazione naturale e avere un impatto visivo minimo, preservando l’estetica architettonica preesistente.
Una novità di rilievo è l’inclusione nell’edilizia libera di strutture per la protezione solare e atmosferica. Questa categoria comprende tende, pergole con teli retrattili o elementi di protezione solare mobili. La norma specifica che tali strutture non devono costituire un organismo edilizio rilevante o uno spazio chiuso permanente, mantenendo un profilo estetico armonioso con l’architettura esistente.
Queste modifiche mirano a snellire le procedure per interventi minori, offrendo ai proprietari maggiore flessibilità nella gestione e nell’adeguamento dei propri immobili, pur nel rispetto dei principi di sicurezza e decoro urbano.
Attestazione dello stato legittimo
Il “Condono edilizio 2024” introduce modifiche sostanziali alla definizione e all’attestazione dello stato legittimo degli immobili, riformulando l’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001. Questa revisione mira a semplificare e chiarire i criteri per stabilire la conformità legale di un edificio o di un’unità immobiliare.
La nuova normativa offre due percorsi alternativi per determinare lo stato legittimo:
- Il titolo abilitativo originario che ha autorizzato la costruzione dell’immobile o ne ha legittimato l’esistenza.
- Il titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio che ha coinvolto l’intero immobile o l’intera unità immobiliare. Questa opzione è valida a condizione che tale titolo sia stato rilasciato dopo una verifica dell’esistenza del titolo abilitativo originario.
Un’innovazione significativa riguarda la valorizzazione dell’affidamento del privato. Il decreto riconosce la validità di situazioni in cui gli uffici tecnici comunali abbiano in passato accertato difformità parziali, ma le abbiano considerate non rilevanti, procedendo comunque con l’approvazione dell’intervento. Questa disposizione impedisce all’amministrazione di contestare successivamente difformità che erano state precedentemente considerate tollerabili.
Questa nuova impostazione mira a offrire maggiore certezza giuridica ai proprietari di immobili, riducendo il rischio di contestazioni tardive su irregolarità minori precedentemente accettate dalle autorità competenti. L’obiettivo è creare un equilibrio tra la necessità di garantire la conformità edilizia e il rispetto dell’affidamento dei cittadini nelle decisioni passate dell’amministrazione.
Il condono edilizio 2024 introduce ulteriori semplificazioni nel processo di riconoscimento dello stato legittimo degli immobili, affrontando in particolare le problematiche legate alle difformità formali. La nuova normativa offre una maggiore flessibilità, consentendo di dimostrare la legittimità dell’immobile attraverso due percorsi alternativi:
- Il titolo originario che ha autorizzato la costruzione dell’edificio.
- Il titolo ottenuto in seguito a eventuali interventi costruttivi successivi.
Questa duplice opzione mira a superare le difficoltà spesso incontrate nel comprovare lo stato legittimo di edifici di vecchia data, per i quali i titoli abilitativi originari possono risalire a epoche remote e risultare di difficile reperimento.
Un cambiamento significativo riguarda l’inclusione, tra i titoli abilitativi validi, di quelli rilasciati o formati in applicazione di specifiche disposizioni del Testo Unico dell’Edilizia. In particolare, vengono riconosciuti:
- I titoli derivanti da procedure di accertamento di conformità (articoli 36 e 36-bis del TUE).
- I titoli relativi a interventi eseguiti in base a permessi successivamente annullati (articolo 38 del TUE).
Tuttavia, è importante sottolineare che per beneficiare di questa inclusione, è necessario il previo pagamento delle sanzioni o oblazioni previste.
Questa riforma mira a fornire una soluzione pratica a situazioni complesse, spesso bloccate da cavilli burocratici o da difficoltà nel reperire documentazione storica. L’obiettivo è creare un percorso più agevole per la regolarizzazione di immobili con difformità minori o formali, pur mantenendo il principio di legalità attraverso il pagamento delle sanzioni dovute.
Regime sanzionatorio e definizione di stato legittimo
Il nuovo condono edilizio 2024 inserisce importanti novità riguardo allo stato legittimo degli immobili, ampliando il concetto attraverso l’articolo 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia. La nuova normativa stabilisce che anche il pagamento di specifiche sanzioni e la presentazione di determinate dichiarazioni concorrono a definire lo stato legittimo di un immobile.
Le fattispecie ora incluse comprendono:
- Sanzioni alternative alla demolizione per ristrutturazioni edilizie non autorizzate o difformi.
- Sanzioni per interventi parzialmente difformi dal permesso di costruire.
- Sanzioni per lavori eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA leggera.
- Sanzioni per interventi di restauro e risanamento conservativo senza SCIA in zone vincolate o di pregio.
- Penalità per SCIA tardive.
- Dichiarazioni tecniche relative a tolleranze costruttive-esecutive.
La norma mantiene invariate le disposizioni per gli immobili di epoca anteriore all’obbligo di titolo abilitativo. In questi casi, lo stato legittimo può essere desunto da varie fonti, tra cui:
- Informazioni catastali di primo impianto.
- Documenti storici probanti (fotografie d’epoca, mappe, archivi).
- Atti pubblici o privati di provenienza dimostrabile.
- Titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile.
Significativamente, la legge estende queste disposizioni anche ai casi in cui esista solo un principio di prova del titolo abilitativo, pur in assenza di una copia fisica dello stesso.
Questa riforma mira a offrire maggiore flessibilità nel riconoscimento dello stato legittimo, specialmente per immobili storici o con documentazione incompleta, facilitando così i processi di regolarizzazione e valorizzazione del patrimonio edilizio esistente.
Condono edilizio 2024 – Cambio di destinazione dell’immobile
Il nuovo decreto edilizio introduce significative modifiche all’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001, semplificando notevolmente la disciplina del cambio di destinazione d’uso per singole unità immobiliari. Il principio cardine di questa riforma è l’introduzione del concetto di “indifferenza funzionale” tra destinazioni d’uso omogenee, come definite dalla legislazione statale o regionale.
Punti chiave della nuova normativa:
- Liberalizzazione del cambio d’uso: È sempre consentito il mutamento di destinazione d’uso per singole unità immobiliari senza opere, nel rispetto delle normative di settore.
- Ambito di applicazione: La norma si applica a cambi d’uso:
- All’interno della stessa categoria funzionale.
- Tra categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale in zone A, B e C (secondo il D.M. 1444/1968).
- Conformità all’uso prevalente: Il cambio d’uso è sempre permesso se conforme all’utilizzo prevalente nelle altre unità dell’immobile.
- Esenzioni: Non è richiesto il reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale né il rispetto della dotazione minima obbligatoria di parcheggi.
- Limitazioni al piano terra: Il passaggio alla destinazione residenziale al primo piano fuori terra è ammesso solo se espressamente previsto dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.
- Procedura semplificata: I cambi di destinazione d’uso sono soggetti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), fatte salve leggi regionali più favorevoli.
- Ambito di applicazione: Queste disposizioni si applicano solo ai cambi di destinazione senza opere; per interventi con opere edilizie restano in vigore le norme preesistenti del TUE.
Questa riforma mira a snellire le procedure burocratiche, favorendo una maggiore flessibilità nell’utilizzo degli spazi urbani, pur mantenendo un controllo attraverso la SCIA e il rispetto delle normative di settore.
La sanatoria 2024 introduce il Silenzio-Assenso
La nuova sanatoria, finalmente, modifica il precedente silenzio-rigetto introducendo il silenzio-assenso. Per le richieste di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale competente deve esprimersi con un provvedimento motivato entro 45 giorni. Se questo termine viene superato senza risposta, la richiesta si considera automaticamente accolta. Per le segnalazioni di inizio attività, il termine è ridotto a 30 giorni.
In presenza di vincoli paesaggistici sopravvenuti, sarà possibile richiedere una valutazione presentando l’autorizzazione paesaggistica. L’autorità competente deve pronunciarsi entro 180 giorni, previa acquisizione del parere vincolante della soprintendenza, da rendersi entro 90 giorni. Se i pareri non vengono forniti entro i termini stabiliti, il dirigente o responsabile dell’ufficio può procedere autonomamente.
In tutti i casi, è previsto il pagamento di una sanzione proporzionata alla gravità dell’abuso da sanare.
Doppia conformità – la svolta
Con il Condono edilizio 2024 c’è una svolta significativa nel processo di sanatoria edilizia, superando parzialmente il principio della “doppia conformità“. Questa riforma si applica specificamente agli interventi realizzati in parziale difformità dai titoli depositati in Comune.
Punti chiave della nuova normativa:
- Ambito di applicazione:
- Il superamento della doppia conformità si limita alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA (art. 34, D.P.R. 380/2001).
- Si applica anche ai casi di assenza o difformità dalla SCIA (art. 37).
- Resta invariata la disciplina per i casi di assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto ai titoli abilitativi.
- Nuovi criteri di conformità:
- Conformità urbanistica: valutata secondo la normativa vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
- Conformità edilizia: valutata in base ai requisiti vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.
- Tempistiche:
- La sanatoria può essere richiesta fino alla scadenza dei termini previsti per gli interventi in parziale difformità o fino all’irrogazione delle sanzioni.
- Prova della data di realizzazione:
- Documentazione prevista dall’art. 9-bis, comma 1-bis.
- In assenza di documenti, il tecnico può attestare la data sotto la propria responsabilità.
- Ruolo dello Sportello Unico Edilizia:
- Può condizionare il rilascio del permesso alla realizzazione di interventi per garantire la conformità alle normative tecniche di settore (sicurezza, igiene, efficienza energetica, accessibilità).
- Documentazione richiesta:
- La domanda deve essere accompagnata da una dichiarazione di un professionista abilitato che attesti le conformità richieste.
Questa riforma mira a facilitare la regolarizzazione di interventi minori, adattando il processo di sanatoria alle esigenze attuali del territorio, pur mantenendo il rispetto delle norme edilizie fondamentali. L’obiettivo è snellire le procedure burocratiche per difformità parziali, incentivando la regolarizzazione e l’adeguamento degli immobili alle normative vigenti.
Nuovi parametri per le Tolleranze costruttive
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono state rimodulate in modo inversamente proporzionale alla superficie utile. Pertanto, minore è la superficie utile, maggiore è il limite percentuale consentito.
Questa misura tiene conto, nell’ambito della definizione della tolleranza, di piccoli scostamenti rispetto alle caratteristiche costruttive indicate nei titoli abilitativi che, su superfici di dimensioni modeste, possono rappresentare una variazione superiore al 2%.
In dettaglio, il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:
- 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
- 3% delle misure previste dal titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile tra 300 e 500 metri quadrati;
- 4% delle misure previste dal titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile tra 100 e 300 metri quadrati;
- 5% delle misure previste dal titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.
Per il calcolo della superficie utile, si considera solo la superficie approvata con il titolo edilizio che ha autorizzato l’intervento, escludendo eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare effettuati successivamente.
Questa disposizione mira a evitare frazionamenti strumentali volti a beneficiare di un regime più favorevole.
Da notare che non richiedono autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, che rientrano nei limiti delle tolleranze costruttive ridefinite secondo il D.L. “decreto salva-casa”.
Nuove Tolleranze esecutive per minima difformità
La normativa introduce disposizioni sulle tolleranze esecutive, ovvero le piccole irregolarità geometriche, le modifiche minime alle finiture degli edifici e la diversa collocazione di impianti e opere interne realizzate durante i lavori autorizzati da titoli edilizi.
Secondo l’articolo 34-bis, comma 2, queste tolleranze devono essere specificamente riconducibili a lavori di maggiore portata che possono aver generato incertezze esecutive, necessitando quindi di un cantiere operativo per l’attuazione del titolo edilizio. Le difformità di cantiere sono quei piccoli scostamenti che possono verificarsi durante il tracciamento o la rifinitura delle opere.
Per gli interventi completati entro il 24 maggio 2024, si considerano tolleranze esecutive nei seguenti casi:
- Dimensioni ridotte dell’edificio;
- Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- Irregolarità geometriche e modifiche minime alle finiture degli edifici, incluse le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la diversa ubicazione delle aperture interne;
- Esecuzione difforme di opere considerate manutenzione ordinaria;
- Correzioni di errori progettuali in cantiere e errori materiali nella rappresentazione progettuale delle opere.
Per le unità immobiliari situate in zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità, il tecnico deve attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni della sezione I del Capo IV della Parte II del D.P.R. 380/2001, riguardanti la normativa per le costruzioni in zone sismiche.
La nuova normativa sulle tolleranze esecutive mira a regolarizzare automaticamente i piccoli scostamenti verificatisi durante la realizzazione delle opere, se presenti sin dall’inizio. Sono sanati, ad esempio, il ridimensionamento degli elementi dell’immobile e gli errori di esecuzione (pareti in posizioni diverse o con forme diverse rispetto a quanto autorizzato, finestre collocate in posizioni differenti o leggermente più grandi, e le nicchie o le porte interne spostate rispetto ai documenti ufficiali).
FAQ per il nuovo “condono edilizio 2024”
Quando è in vigore il “decreto salva casa 2024”?
Il “decreto salva casa 2024” è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 29 maggio ed è quindi entrato in vigore dal 30 maggio. Per la conversione in legge si deve attendere ottimisticamente agosto 2024.
Quali interventi potranno essere sanati?
Per quanto riguarda le tolleranze costruttive ed esecutive, potranno essere sanati gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, data di approvazione del decreto-legge.
Qual è la durata delle misure del decreto?
Le misure incluse nel “decreto salva casa” non hanno una scadenza specifica. Sono state integrate a regime, modificando in modo permanente le previsioni del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).
È necessario presentare domanda di sanatoria entro una certa data?
No, non è necessario presentare una domanda di sanatoria entro una data specifica.
Quali sono i costi del nuovo condono edilizio 2024?
Il decreto stabilisce costi specifici per la regolarizzazione delle irregolarità formali presenti in molti immobili italiani. Questi costi, definiti dalla bozza di decreto, saranno proporzionati all’entità delle irregolarità e all’incremento di valore dell’immobile.
Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria richiederanno il pagamento di una sanzione pecuniaria, pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile derivante dagli interventi effettuati. Tale importo varierà tra 1.032 euro e 30.984 euro.
È inoltre importante sottolineare che un terzo delle somme recuperate sarà destinato dai singoli Comuni a:
- Demolizione di opere abusive;
- Realizzazione di interventi di rigenerazione urbana;
- Recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi;
- Iniziative sociali, culturali o di recupero ambientale.
In quanto tempo si ottiene una sanatoria?
Il responsabile dell’ufficio comunale deve pronunciarsi sulla richiesta di permesso in sanatoria entro 45 giorni. Se questo termine decorre senza risposta, la richiesta si intende automaticamente accolta.
Serve una domanda di sanatoria per le tolleranze?
Per beneficiare del nuovo regime delle tolleranze non è necessaria una domanda di sanatoria, a meno che gli immobili siano situati in zona sismica. In questi casi, un tecnico deve attestare che gli interventi rispettano i criteri del Testo unico edilizia e comunicarlo allo sportello unico edilizia.
Cosa cambia per le vetrate panoramiche amovibili (VePa)?
Dal 2022, le VePa sono considerate interventi di edilizia libera per la chiusura di balconi e logge. Il “decreto salva casa” specifica che non sono necessari permessi e autorizzazioni per l’installazione di queste vetrate anche sui porticati. Tuttavia, è importante notare che tali elementi non devono generare variazioni di volumi e superfici e devono garantire un costante flusso di aria.
Si può chiedere la sanatoria per camere e soppalchi?
Le dimensioni degli ambienti che eccedono leggermente quelle dichiarate potranno essere considerate regolari se rientreranno nei nuovi margini di tolleranza previsti dalla normativa. Per quanto riguarda gli spazi abitativi e i soppalchi non inclusi nelle planimetrie ufficiali, sarà necessario un attento esame per verificarne la conformità alle norme edilizie vigenti. Inoltre, bisognerà accertare che l’eventuale aumento di volume risultante sia compatibile con le disposizioni urbanistiche specifiche del Comune in cui l’immobile è situato. Questo processo di verifica mira a conciliare la regolarizzazione delle piccole difformità con il rispetto dei parametri urbanistici locali, bilanciando le esigenze di flessibilità con quelle di controllo del territorio.
Può essere sanata la chiusura delle verande?
La regolarizzazione delle verande chiuse abusivamente è soggetta a un processo di valutazione specifico. Tale procedura è possibile solo se l’intervento risulta in linea con le normative urbanistiche vigenti nel Comune di riferimento. Questo tipo di modifica rientra nell’ambito del rinnovato istituto dell’accertamento di conformità, introdotto dalle recenti disposizioni legislative.
È importante sottolineare che, anche in caso di esito positivo della verifica, il proprietario sarà tenuto al versamento di una sanzione pecuniaria. Questo approccio mira a bilanciare l’esigenza di regolarizzazione con il rispetto delle regole urbanistiche, offrendo una via per sanare situazioni pregresse, pur mantenendo un deterrente contro future violazioni attraverso l’applicazione di penalità economiche.
Cosa si intende per “irregolarità esecutive di muri esterni ed interni”?
Le “irregolarità esecutive di muri esterni ed interni” sono tolleranze costruttive come le finestre con posizione o dimensione diversa rispetto a quanto autorizzato, un balcone leggermente più grande.
Sono sanabili anche le aperture interne?
Il concetto di tolleranze esecutive si estende ora anche alle modifiche interne di carattere non strutturale, con particolare riferimento alla disposizione delle aperture. Nello specifico, le porte che si trovano in una collocazione differente rispetto a quanto riportato nelle planimetrie ufficiali possono rientrare in questa categoria di tolleranza.
Questa nuova interpretazione offre una maggiore flessibilità nella regolarizzazione di piccole difformità interne, riconoscendo che le esigenze abitative possono portare a lievi adattamenti nell’organizzazione degli spazi. Tale approccio mira a semplificare il processo di conformità per modifiche minori che non compromettono l’integrità strutturale o la sicurezza dell’immobile, facilitando così la regolarizzazione di situazioni comuni nelle abitazioni esistenti.
Sanatoria 2024: chiarimenti per gli immobili della Pubblica Amministrazione
Applicabilità agli immobili pubblici:
Il “decreto Salva Casa” (DL 69/2024) estende la sanatoria edilizia anche agli immobili di proprietà della Pubblica Amministrazione, tra cui:
- Scuole
- Aziende statali
- Regioni
- Province e Comuni
- Comunità montane
- Università
- Istituti autonomi case popolari
- Camere di commercio
- Aziende ed enti del Servizio sanitario nazionale
Vantaggi per la PA
- Semplificazione burocratica: Le Pubbliche Amministrazioni possono avvalersi del proprio personale tecnico per la gestione delle pratiche di sanatoria, senza dover ricorrere a professionisti esterni.
- Esenzione dalle sanzioni: Gli enti pubblici sono esonerati dal pagamento delle sanzioni previste per le sanatorie.
Modifiche alle norme sullo Stato Legittimo
Il “decreto Salva Casa” introduce significative semplificazioni nella procedura per il riconoscimento dello Stato Legittimo:
- Riduzione degli oneri istruttori: Non è più necessario ricostruire l’intera catena dei titoli edilizi, ma è sufficiente esaminare l’ultimo titolo in possesso.
- Preclusione all’azione repressiva: Se il Comune non ha contestato le irregolarità in passato, non potrà farlo neanche in seguito.
Quali abusi edilizi non sono sanabili con il “Decreto Salva Casa 2024”?
Il nuovo decreto (DL 69/2024) non consente la sanatoria per alcune categorie di abusi edilizi, tra cui:
- Interventi in totale difformità:
- Opere realizzate in assenza di qualsiasi titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA ordinaria o straordinaria).
- Opere realizzate in difformità essenziale rispetto al progetto approvato, ovvero che modificano radicalmente la struttura, la consistenza o l’aspetto dell’edificio.
- Variazioni essenziali:
- Modifiche che incidono sulla stabilità, sicurezza o fruibilità dell’immobile.
- Aumenti di volumetria che superano le tolleranze stabilite dalla normativa.
- Modifiche che alterano la sagoma o il prospetto dell’edificio in modo non conforme alle prescrizioni urbanistiche.
Esempi di abusi non sanabili:
- Spostamento di pilastri o solette portanti
- Ampliamento del balcone senza permesso
- Realizzazione di un nuovo piano fuori terra
- Sovraccarico volumetrico eccedente le tolleranze
- Modifiche alla facciata che contrastano con le prescrizioni urbanistiche
Casi specifici:
- Il “Decreto Salva Casa” consente la sanatoria di un tramezzo spostato, purché la modifica non comprometta la stabilità o la sicurezza dell’edificio
- In generale, sono sanabili gli interventi realizzati sulla base di autorizzazioni depositate in Comune e dotati di certificato di agibilità.
Modifiche alle sanzioni per abusi edilizi gravi con il “Decreto Salva Casa 2024”
Il “Decreto Salva Casa 2024” (DL 69/2024) introduce importanti modifiche all’articolo 31 del Testo Unico Edilizio in materia di sanzioni per gli abusi edilizi di particolare gravità, ovvero quelli realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali al progetto approvato.
Le principali novità riguardano:
- Demolizione: La demolizione dell’opera abusiva rimane una possibilità, ma deve essere valutata alla luce di una serie di interessi rilevanti, tra cui quelli urbanistici, ambientali, paesaggistici e culturali. La demolizione non può essere eseguita se contrasta con tali interessi.
- Alienazione: In alternativa alla demolizione, il Comune può disporre l’alienazione del bene e dell’area di sedime, a condizione che non vi siano ostacoli di natura culturale, paesaggistica, urbanistica, ambientale o idrogeologica. L’alienazione avviene mediante gara pubblica e il ricavato dalla vendita deve essere utilizzato per la rimozione delle opere abusive.
- Valore venale: Il valore venale dell’immobile da alienare viene determinato dall’Agenzia del Territorio, tenendo conto anche dei costi necessari per la demolizione delle opere abusive.
- Esclusioni: Il responsabile dell’abuso non può partecipare alla procedura di alienazione.
Regole per l’alienazione:
L’alienazione del bene e dell’area di sedime deve avvenire nel rispetto delle disposizioni in materia di alienazione degli immobili di proprietà pubblica, come disciplinate dall’articolo 12, comma 2, della legge 15 maggio 1997, n. 127.
Modifica dell’importo della sanzione alternativa alla demolizione
Il Decreto Legge 69/2024 (“Decreto Salva Casa”) ha introdotto una modifica significativa all’articolo 34 del Testo Unico Edilizio (D.P.R. 380/2001) in merito all’importo della sanzione alternativa alla demolizione.
Riguarda i casi di:
- Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire.
- Quando la demolizione non è possibile senza pregiudicare la parte eseguita in conformit
In tali casi:
- Il dirigente o il responsabile dell’ufficio competente applica una sanzione pecuniaria pari al:
- Triplo del costo di produzione (in luogo del precedente doppio) per le opere ad uso residenziale. Il costo di produzione è determinato in base alla Legge 27 luglio 1978, n. 392.
- Triplo del valore venale (in luogo del precedente doppio) per le opere ad usi diversi da quello residenziale. Il valore venale è determinato dall’Agenzia del Territorio.
Esempi:
- Una sanzione per una casa residenziale di 100 mq costruita in difformità dal permesso di costruire potrebbe ammontare a circa il triplo del costo di produzione di 100 mq, ovvero a un importo di diverse decine di migliaia di euro.
- Una sanzione per un locale commerciale di 100 mq adibito a ristorante, costruito in difformità dal permesso di costruire, potrebbe ammontare a circa il triplo del suo valore venale, ovvero a un importo di diverse centinaia di migliaia di euro.
Permanenza delle strutture amovibili realizzate per l’emergenza Covid-19
Il “Decreto Salva Casa” (DL 69/2024) introduce disposizioni specifiche per la possibile permanenza delle strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19, destinate a finalità sanitarie, assistenziali o educative.
Obiettivo:
- Consentire il mantenimento di strutture ritenute di utilità sociale, anche oltre il termine temporaneo di 180 giorni previsto dalla normativa precedente.
Condizioni per la permanenza: - Comprovate e obiettive esigenze: Deve essere dimostrata la perdurante necessità della struttura, presentando una comunicazione di inizio lavori asseverata che attesti tali esigenze.
- Conformità alle normative: La struttura deve rispettare tutte le prescrizioni urbanistiche, antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico e del codice dei beni culturali e del paesaggio.
- Epoca di realizzazione: Deve essere indicata l’epoca di realizzazione della struttura.
Facoltà del Comune:
- Il Comune conserva la facoltà di disporre la rimozione della struttura in qualsiasi momento, con provvedimento motivato, se riscontra la non conformità alle prescrizioni e ai requisiti previsti.
Onere probatorio:
- Per provare l’epoca di realizzazione, il tecnico deve allegare la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizio (D.P.R. 380/2001).
- Se tale documentazione non è disponibile, il tecnico incaricato deve attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.
Casi di inapplicabilità:
- Le disposizioni del “Decreto Salva Casa” non si applicano alle strutture amovibili realizzate per scopi commerciali o privati.
Decreto Salva Casa: Sanatoria Permanente o Condono Edilizio?
Intenzioni del Legislatore:
Il “Decreto Salva Casa” (DL 69/2024) si propone come strumento per:
- Sanare definitivamente i piccoli abusi edilizi, ponendo fine a una situazione di incertezza per molti proprietari immobiliari.
- Tutelare i piccoli proprietari, spesso in attesa da tempo della regolarizzazione, impossibilitati a ristrutturare o vendere le proprie abitazioni a causa di irregolarità.
- Sgravare gli uffici tecnici comunali dall’eccessivo carico di lavoro derivante dalle richieste di sanatoria.
- Semplificare le procedure amministrative, garantendo ai cittadini risposte certe e tempestive.
- Favorire la messa in regola degli immobili, garantendo la sicurezza e la conformità agli standard edilizi attuali.
Distinzione tra Condono e Sanatoria
Il ” Condono edilizio 2024″ presenta caratteristiche di entrambi gli strumenti:
- Condivide con il condono l’obiettivo di sanare definitivamente le irregolarità edilizie esistenti.
- Si differenzia dal condono per l’assenza di una scadenza temporale e per l’introduzione di una sanzione pecuniaria.
Definizioni utili
- Condono edilizio: Provvedimento straordinario che consente di regolarizzare abusi edilizi entro una data specifica, spesso con il pagamento di una sanzione.
- Sanatoria edilizia: Processo continuo di regolarizzazione di abusi edilizi, in vigore anche oltre una specifica data, che prevede il pagamento di una sanzione commisurata all’entità dell’abuso.
